Die 5 rechtlichen Schritte beim Immobilienkauf

5. Mai 2021

Mehr Platz, vielleicht auch einen Garten oder eine Terrasse – der Wunsch nach einer eigenen Immobilie ist groß. Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt, ganz besonders im Umland der Metropolen. Ist das passende Traumobjekt gefunden, sollten die Wohnungs- oder Hausbesitzer in spe jedoch einiges beachten. Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Thiemo Loof von der Kanzlei Kahlert Padberg, erklärt die rechtlichen Schritte beim Immobilienkauf.

1. Objekt gefunden: An die Kaufnebenkosten denken!

Das Traumhaus oder die perfekte Eigentumswohnung ist gefunden und der Kaufpreis liegt auch noch im Rahmen dessen, was man sich leisten kann und will. Doch Vorsicht: „Zum Kaufpreis kommen noch diverse Kaufnebenkosten für die Grunderwerbsteuer, die Maklerprovision und den Notar hinzu“, erklärt Rechtsanwalt Thiemo Loof. In Summe können sich diese je nach Objekt und Bundesland auf bis zu 13 Prozent des Immobilien-Kaufpreises belaufen.

Im Hinblick auf die Maklerprovision gibt es für Käufer immerhin gute Nachrichten: „Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das ‚Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser‘“, so der ROLAND-Partneranwalt. Danach muss derjenige, der den Makler beauftragt, mindestens 50 Prozent der Maklerprovision tragen. In der Regel teilen sich Verkäufer und Käufer also die Courtage. Die Höhe der Maklerprovision fällt unterschiedlich aus; meist liegt sie bei 7,14 Prozent des Kaufpreises. Für Käufer macht eine um die Hälfte reduzierte Courtage also schnell mehrere tausend Euro aus. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland übrigens unterschiedlich geregelt.

Jeder finanzielle „Puffer“ ist schnell verplant, wenn Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind. „Gerade wer eine Eigentumswohnung erwerben will, sollte sich vorab sehr genau über die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft informieren“, rät Rechtsanwalt Thiemo Loof. Sei diese sehr hoch, wurde möglicherweise lange nicht saniert. Sei die Rücklage wiederum sehr gering, müssen Neu-Eigentümer mit einer ungeplanten Sonderumlage rechnen, falls Sanierungsmaßnahmen notwendig werden.

2. Hopp oder Top: Finanzierungszusage von der Bank beschaffen

Ist die Entscheidung für das Wunschobjekt getroffen, müssen die Eigentümer in spe das Kaufprojekt einer Bank vorstellen. „Zu den benötigten Unterlagen gehören Daten zur Lage, Größe und zum Zustand der Immobilie, zum Kaufpreis sowie Einkommensnachweise und Informationen zu Sicherheiten wie etwa Eigenkapital, bereits vorhandene Immobilien oder eine Lebensversicherung“, sagt Thiemo Loof. Anschließend erteilt das Kreditinstitut in der Regel innerhalb weniger Tage eine Finanzierungszusage.

Wichtig: Eine Finanzierungsbestätigung darf nicht mit einem verbindlichen Darlehensvertrag verwechselt werden. Der Rechtsexperte: „Je mehr Unterlagen Sie einreichen und je expliziter Sie die Bank um eine verbindliche Finanzierungszusage bitten, desto sicherer haben Sie am Ende auch das entsprechende Darlehen. Achten Sie auf Formulierungen wie ‚bestätigen wir verbindlich‘.“

3. Timing ist alles: Notartermin vereinbaren

Die Finanzierung steht, nun kann es zum Notar gehen. Bei der Terminvereinbarung sollten künftige Immobilieneigentümer darauf achten, dass zwischen dem Abschluss des Darlehensvertrags und dem Notartermin möglichst nicht mehr als zwei Wochen liegen. Denn: Platzt der Notartermin aus irgendeinem Grund, hat der Kreditnehmer dann in der Regel noch die Möglichkeit, den Darlehensvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist von 14 Tagen zu widerrufen.

4. Jetzt wird es ernst: Notartermin durchführen

Immobilienkaufverträge sind in der Regel umfangreich und für Nicht-Juristen nicht immer einfach zu verstehen. Beim Notartermin sollte man sich daher nicht scheuen, den Vertrag gründlich zu lesen und offene Fragen mit dem Notar zu klären. „Dabei sollten Sie zum Beispiel auch darauf achten, dass das Inventar des Vorbesitzers, das Sie übernehmen, gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen ist“, rät ROLAND-Partneranwalt Thiemo Loof. Auf diese Weise reduziert sich der Kaufpreis und damit auch die Grunderwerbsteuer.

Neuer Eigentümer wird man allerdings noch nicht mit der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags, sondern erst mit der Eintragung im Grundbuch. Da dies erst nach Zahlung des Kaufpreises geschieht und in der Regel einige Wochen dauert, wird nach dem Notartermin in der Regel jedoch eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen, sodass das Haus oder die Wohnung nicht anderweitig nochmal verkauft werden kann.

5. Bares für Betongold: Kaufpreis zahlen

Im Anschluss an die Unterzeichnung des Kaufvertrags durch Verkäufer und Käufer überweist letzterer den Kaufpreis. Hier gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder der Käufer beauftragt seine Bank, den Betrag direkt an den Käufer zu überweisen. Oder er überweist zunächst auf ein sogenanntes Notaranderkonto – ein Treuhänderkonto, das durch einen Notar verwaltet wird. Von dort fließt das Geld an den Käufer. Dies gilt als die sicherste Form für die Abwicklung eines Immobiliengeschäfts, ist aber natürlich auch mit entsprechenden Kosten verbunden.

„Nach Zahlung des Kaufpreises wird die Änderung des Grundbuchs vorgenommen. Erst wenn Sie hier eingetragen sind, sind Sie tatsächlich Eigentümer Ihrer eigenen vier Wände“, sagt Rechtsanwalt Thiemo Loof. Aber dann kann man endgültig auf den neuen Wohntraum anstoßen!

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